題目
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某房地產(chǎn)公司于2005年1 2月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，面積為5000平方米，并于2007年1 2月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的辦公樓，建筑面積為20000平方米，全部用于出租，每年實(shí)收租金約為1 800萬(wàn)元，該辦公樓的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0，評(píng)估基準(zhǔn)日該建筑物重值價(jià)格為每平方米3000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率在5％左右，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的2.5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5％，稅金為年租金的18％，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％。

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【簡(jiǎn)答】

要求：試根據(jù)上述資料評(píng)估該宗地2009年12月的價(jià)格(包括總價(jià)和單價(jià))。(計(jì)算結(jié)果以“元”為單位，取整)

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考點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法

（1）年總收益=90×12×20000×（1-5%）=20520000元

（2）年總費(fèi)用=20520000×（2.5%+18%）+3000×20000×（1.5%+0.2%）=5226600元

（3）房地產(chǎn)純收益=20520000-5226600=15293400元

（4）建筑物年折舊費(fèi)=3000×20000/48=1250000元/年

（5）建筑物現(xiàn)值=3000×20000-1250000×2=57500000元

（6）建筑物純收益=57500000×10%=5750000元

（7）土地純收益=15293400-5750000=9543400元

（8）土地總價(jià)=9543400×[1-1/（1+8%）^46]/8%=115832147.1元

（9）土地單價(jià)（地面價(jià)）=115832147.1/5000=23166.4元/平方米

（10）土地單價(jià)（樓面價(jià)）=115832147.1/20000=5792元/平方米

多做幾道

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現(xiàn)欲采用年金資本化法評(píng)估某一持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的價(jià)值，根據(jù)現(xiàn)實(shí)材料以及該企業(yè)實(shí)際情況預(yù)測(cè)，其未來(lái)4年的預(yù)期收益額分別為520萬(wàn)元、580萬(wàn)元、600萬(wàn)元和730萬(wàn)元，又知折現(xiàn)率、資本化率為8％。

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【簡(jiǎn)答】

試根據(jù)已知數(shù)據(jù)計(jì)算未來(lái)4年收益額的折現(xiàn)值并對(duì)其進(jìn)行年金化求出年等值，最終計(jì)算出該企業(yè)價(jià)值評(píng)估值。

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預(yù)計(jì)甲企業(yè)未來(lái)5年的預(yù)期利潤(rùn)總額分別為240萬(wàn)元、245萬(wàn)元、250萬(wàn)元、245萬(wàn)元和240萬(wàn)元。該企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的比重為65%,平均長(zhǎng)期負(fù)債成本為7.5%,平均流動(dòng)負(fù)債成本為6%,在未來(lái)5年中平均每年長(zhǎng)期負(fù)債利息額為30萬(wàn)元,平均每年流動(dòng)負(fù)債利息額為20萬(wàn)元。評(píng)估時(shí)市場(chǎng)平均收益率為11%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%,企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為1.2。甲企業(yè)所得稅稅率為25%,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)。

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【簡(jiǎn)答】

試運(yùn)用年金資本化法計(jì)算甲企業(yè)的投資資本價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元為單位,保留兩位小數(shù))

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待估企業(yè)未來(lái)5年的預(yù)期利潤(rùn)總額分別為300萬(wàn)元、330萬(wàn)元、320萬(wàn)元、340萬(wàn)元、350萬(wàn)元，第6年起利潤(rùn)總額固定在350萬(wàn)元。該企業(yè)前5年的稅率為18％，第6年恢復(fù)為25％。評(píng)估人員認(rèn)為該企業(yè)的折現(xiàn)率和資本化率均為10％。

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【簡(jiǎn)答】

要求：用分段法計(jì)算該企業(yè)的價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位)

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甲企業(yè)擬進(jìn)行股份制改組。根據(jù)企業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)，預(yù)測(cè)未來(lái)5年的收益額分別為130萬(wàn)元、140萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元和150萬(wàn)元。預(yù)計(jì)從第6年開始，以后每年的收益額穩(wěn)定在140萬(wàn)元的水平。評(píng)估人員根據(jù)分析，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10％。另外，采用單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法，評(píng)估出甲企業(yè)有形資產(chǎn)的價(jià)值為900萬(wàn)元，可確定的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值為200萬(wàn)元。

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【簡(jiǎn)答】

要求：（1）計(jì)算甲企業(yè)整體評(píng)估值；

（2）確定甲企業(yè)商譽(yù)的評(píng)估值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，取整)???????

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